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Affluent Buyers Reviving Market for Miami HomesBy DAVID STREITFELD
Published: July 26, 2011


MIAMI — South Florida is the default capital of the country. Here in Miami-Dade County, one out of five households with mortgages is in foreclosure. Nearby Broward and Palm Beach counties are not far behind. Nearly 200,000 South Florida families are stuck in the mire of default.



John Van Beekum for The New York Times

Grant Stern was forced to downsize when his landlord sold his three-bedroom condo, but he pays more in rent for a two-bedroom.
And yet much of Miami is gripped by a housing mania as the oversupply of distressed homes dries up and foreigners and investors swoon. Only a few years after it seemed there were so many unwanted high-rise condominiums that the only solution was to tear some of them down, there are plans to build even more.
Home sales in the metropolitan area during the first half of the year rose 16 percent from 2010 for the best spring since 2007, according to the research firm DataQuick, far outpacing the negligible growth in the rest of the country. Two-thirds of the sales were all cash.

Prices, after a brutal drop, are firming up or even increasing. During the first six months of the year, there were 439 sales for at least $2 million, up 13 percent from last year.

“People thought it would take at least a decade to get back to this point,” said Peter Zalewski, founder of Condo Vultures, a real estate consultant.

Gil Dezer, who co-developed the beachfront Trump Towers, saw 90 percent of the buyers in the project’s uncompleted second and third buildings abandon their deposits in the crash. Last week, Mr. Dezer achieved a milestone: he sold enough condos to pay off the $265 million mortgage on the property. Only about 12 percent of the apartments remain.

“The Brazilians walk in, they don’t even negotiate,” said Mr. Dezer, who said he would announce two new projects by the end of the year. “It’s a no-brainer for them.” For more than four years, the fate of the housing market here and across the country has been closely tied to the tremendous wave of foreclosures. In some communities, more than half of all home sales were bank repossessions. These cheap, often half-destroyed properties undermined neighborhoods and accelerated the market’s descent, prompting even more owners to walk away.

But now, as new foreclosures slow and lenders are forced to let old cases languish for legal reasons, some of the regions that were worst off when foreclosures were at flood tide are much improved with the process stalled.

“People should thank the foreclosure mills,” said Mr. Zalewski, referring to the law firms that brought about freezes in foreclosures when they were caught using illegal methods. “They gave the whole market a reprieve.”

As a result, the balance between supply and demand in South Florida is shifting. In late 2008, as the financial crisis was peaking, there were 108,000 properties for sale and hardly any buyers. The region became a symbol of excess. Buyers abandoned their deposits and reneged on deals, buildings went bankrupt and squatters moved in.

Now there are fewer than 48,000 properties for sale, Condo Vultures said. And with supply diminished, homes have value again.

Whether Miami and other stricken markets like Phoenix, Las Vegas and parts of California will continue to make progress depends on the fate of the two million American households in foreclosure and another two million in severe default. The nation’s attorneys general and the Obama administration are negotiating with the top mortgage servicers for new procedures for those in trouble. If the lenders get immunity from prosecution, foreclosures might speed up and the housing market could suffer another relapse.

In the meantime, the South Florida market is busy, although it offers a problematic blueprint for a national recovery. For the traditional buyer who wants to put down no more than 20 percent, loans are somewhere between tough and impossible. Many of the sales are to investors, rich people or foreign citizens benefiting from a weak dollar.

“Two years ago, everyone was gripped with fear,” said a mortgage broker, Grant Stern. “Now investors are gripped by greed.”

Mr. Stern is suffering the consequences of better times. The landlord on his high-rise rental finally managed to make a deal with the bank to sell it for less than he owed. Last week, Mr. Stern had to move.

His old place, a three bedroom, was $1,300 a month. Across the street, he is paying $2,179 for a two bedroom. “I’m downsizing my space by 30 percent yet spending 50 percent more,” he said.

Projects that were left for dead during the bust have sprung back to life. The Everglades, a two-tower, 49-story project that went bankrupt in 2009 with fewer than 10 percent of its units sold, has been reintroduced under the name Vizcayne.

Paramount Bay, a 47-story condo building that was supposed to open in 2009 but ended up foreclosed, is finally on track to start selling in September.

A developer and marketing team that suffered sharp reversals in the crash, the Related Group and the International Sales Group, issued a promotional report a few weeks ago asserting that “the next chapter begins.” The tens of thousands of new condos built during the boom — and abandoned during the crash — will all be occupied by the end of next year, they said.

“Do I want to say ‘boom’? ” Philip Spiegelman, a Related ISG executive, wondered in an interview. “That’s a little overly aggressive, but we clearly are being rewarded for offering very inexpensive real estate.”

Inexpensive is a relative term. Miami prices are about half what they were at the peak, but units in the project, called Apogee Beach, start in the high six figures. All 49 condos were reserved in 60 days. If construction begins as planned in November, it will be the first postcrash building in the area.

Some experts think Miami’s reprieve will be short-lived. “The banks will only keep the Grim Reaper at bay for so long,” said Jack McCabe, a real estate consultant. “There is going to come a day of reckoning when they will have to move this inventory.”

Indeed, Dade County foreclosure filings in June ticked up 30 percent from May for the highest monthly total since October. Even so, the rate is about a third of what banks were filing early last year.

For some investors, the unknown future is all the more reason to do deals right now.

Andres Zapata was a young, inexperienced real estate investor at the end of the last boom, trying to flip houses. “I went down like a lot of other people did,” he said.

He went to Iraq with the National Guard and is now back in real estate with several like-minded buddies. After about four months of looking for good deals, they just bought two houses in a Miami suburb.

“We’ll either flip them or rent them out,” said Mr. Zapata. “So far, so good.”

Dolar deverá subir pq agora ficará mais lucrativo apostar na subida do dolar.

Faça o especulador trabalhar pra você!

Se a Dilma conseguir trazer 10% dos 4.000 engenheiros da NASA para trabalhar aqui já seria fantástico. Prospeção geológica, novos materiais, etc.
Sonho com o dia da nova imigração para o Brasil, não só de valorosos camponeses, mas também de grandes mentes. Isso seria o que nos faltaria para o quebra cabeça que é construir uma grande civilização.

Os Portugueses já estão a fazer a sua parte, já uma certa tendência de pessoas com formação superior emigrarem para o Brasil. Angola continua a ser o principal destino, mas o Brasil começa a ser visto como um destino para esse tipo de quadros.

Wolfgang escreveu:Se a Dilma conseguir trazer 10% dos 4.000 engenheiros da NASA para trabalhar aqui já seria fantástico. Prospeção geológica, novos materiais, etc.
Sonho com o dia da nova imigração para o Brasil, não só de valorosos camponeses, mas também de grandes mentes. Isso seria o que nos faltaria para o quebra cabeça que é construir uma grande civilização.

Normalmente PhDs não ficam desempregados ou subempregados. A não ser que sejam grandes picaretas. A maioria pode se dar ao luxo de escolher onde, em que condições, quanto quer ganhar e as grandes empresas, centros de pesquisas e universidades aceitam.

Bourne escreveu:

Wolfgang escreveu:Se a Dilma conseguir trazer 10% dos 4.000 engenheiros da NASA para trabalhar aqui já seria fantástico. Prospeção geológica, novos materiais, etc.
Sonho com o dia da nova imigração para o Brasil, não só de valorosos camponeses, mas também de grandes mentes. Isso seria o que nos faltaria para o quebra cabeça que é construir uma grande civilização.

Normalmente PhDs não ficam desempregados ou subempregados. A não ser que sejam grandes picaretas. A maioria pode se dar ao luxo de escolher onde, em que condições, quanto quer ganhar e as grandes empresas, centros de pesquisas e universidades aceitam.

Então você não está bem informado no que ocorre nos EUA depois de 2008, tem PHD em física servindo café. O índice de desemprego entre os jovens recém formados está acima de 20%.

A NASA vai demitir outra grande leva de engenheiros. Muita gente está indo para a China e a Rússia segundo falaram.

[]´s

Nisso - ALELUIA!!! - concordo com o PRICK! Bela chance de pular uns degraus...

PRick escreveu:Então você não está bem informado no que ocorre nos EUA depois de 2008, tem PHD em física servindo café. O índice de desemprego entre os jovens recém formados está acima de 20%.

A NASA vai demitir outra grande leva de engenheiros. Muita gente está indo para a China e a Rússia segundo falaram.

[]´s

Sim. Tão bem como no caso da regulação e restrição de capitais anunciados hoje.

Sonho com o dia da nova imigração para o Brasil, não só de valorosos camponeses, mas também de grandes mentes. Isso seria o que nos faltaria para o quebra cabeça que é construir uma grande civilização.

O problema do Brasil é cultural. O empresariado busca lucro da maneira mais simples possível, sem correr risco e não buscando inovação.
Pego pelo meu exemplo mesmo. Só farei foguetes, quando me formar, aqui se me pagarem melhor que a frança, Russia, EUA, China, Irã, e mais tantos outros. E isso nunca vai acontecer no médio prazo porque apesar de ser uma industria em expansão e muito lucrativa envolve muito risco, sendo só o governo disposto a investir na mesma.
A fuga de cérebros acontece porque o cara ganha aqui um quinto do que ele ganharia la fora.
Deveria haver algum estimulo institucional à inovação na industria. Num conheço nenhum pais industrializado do mundo onde quem pesquisa é o estado. Não que o estado não tenha sua parte, é que ele sozinho não da conta. Aqui a industria quer tudo mastigado e se achar que existe 0,000001% de chance de dar errado não investe e continha com seu processo do século XIX. E se diminui seu mercado a culpa é do juros, do cambio, da China, custo Brasil.
Do jeito que ta é preferível que as industrias quebrem mesmo.

Bourne escreveu:

PRick escreveu:Então você não está bem informado no que ocorre nos EUA depois de 2008, tem PHD em física servindo café. O índice de desemprego entre os jovens recém formados está acima de 20%.

A NASA vai demitir outra grande leva de engenheiros. Muita gente está indo para a China e a Rússia segundo falaram.

[]´s

Sim. Tão bem como no caso da regulação e restrição de capitais anunciados hoje.

Já falei você só pode andar ingerindo alcool! Vocês defendiam menor taxa de juros, eu estava dizendo que o governo vem tomando medidas para evitar a especulação com o dólar, a solução encontrada é o aumento de impostos sobre essas operações, quer dizer vamos engordar os cofres do governo cobrando mais impostos dos especuladores estrangeiros, nada melhor. Vocês é que andam com crise histérica. As medidas adotadas agora são uma clara resposta ao efeitos que já estávamos sentido por conta da confusão nos EUA. Está ficando nítido que, ao contrário do que algumas economistas afirmavam , não vamos sofrer com fuga de capitais, mas sim nos aforgarmos com entrada de dólares fugindo dos EUA.

E o Mantega deixou bem claro, somente sofrerá aumento de impostos os contratos de derivativos que não servem como seguro ou caução. Além disso, todos os contratos terão que ser registrados, permitindo ao governo um maior controle.

De forma bem clara, o Governo está atuando na medida do necessário, agindo de forma seletiva e pragmática. E de modo nenhum seguindo cartilhas ou dogmas econômicos.

[]´s

14h40min, dólar a 1,565

Sterrius escreveu:Dolar deverá subir pq agora ficará mais lucrativo apostar na subida do dolar.

Faça o especulador trabalhar pra você!

Guido Mantega parece uma criança na praia que ficar dando murro na ondas vai fazer elas pararem de vir. O dólar está afundando e nenhum ministrinho tupiniquim vai poder mudar isso.

zengao escreveu:

Sonho com o dia da nova imigração para o Brasil, não só de valorosos camponeses, mas também de grandes mentes. Isso seria o que nos faltaria para o quebra cabeça que é construir uma grande civilização.

O problema do Brasil é cultural. O empresariado busca lucro da maneira mais simples possível, sem correr risco e não buscando inovação.
Pego pelo meu exemplo mesmo. Só farei foguetes, quando me formar, aqui se me pagarem melhor que a frança, Russia, EUA, China, Irã, e mais tantos outros. E isso nunca vai acontecer no médio prazo porque apesar de ser uma industria em expansão e muito lucrativa envolve muito risco, sendo só o governo disposto a investir na mesma.
A fuga de cérebros acontece porque o cara ganha aqui um quinto do que ele ganharia la fora.
Deveria haver algum estimulo institucional à inovação na industria. Num conheço nenhum pais industrializado do mundo onde quem pesquisa é o estado. Não que o estado não tenha sua parte, é que ele sozinho não da conta. Aqui a industria quer tudo mastigado e se achar que existe 0,000001% de chance de dar errado não investe e continha com seu processo do século XIX. E se diminui seu mercado a culpa é do juros, do cambio, da China, custo Brasil.
Do jeito que ta é preferível que as industrias quebrem mesmo.

Mastigado? Vai num setor de contabilidade de qualquer empresa e ver como eles sofrem tendo que fazer as contas da Receita, é rapadura congelada pra mastigar.

Bourne escreveu:

Wolfgang escreveu:Se a Dilma conseguir trazer 10% dos 4.000 engenheiros da NASA para trabalhar aqui já seria fantástico. Prospeção geológica, novos materiais, etc.
Sonho com o dia da nova imigração para o Brasil, não só de valorosos camponeses, mas também de grandes mentes. Isso seria o que nos faltaria para o quebra cabeça que é construir uma grande civilização.

Normalmente PhDs não ficam desempregados ou subempregados. A não ser que sejam grandes picaretas. A maioria pode se dar ao luxo de escolher onde, em que condições, quanto quer ganhar e as grandes empresas, centros de pesquisas e universidades aceitam.

As empresas brasileiras não costumam empregar doutores para atuar como tal, pesquisadores.
Se o governo brasileiro não tomar a iniciativa, empresas de outros países e seus respectivos governos tomarão, certamente.

Penguin escreveu:

Bourne escreveu: Normalmente PhDs não ficam desempregados ou subempregados. A não ser que sejam grandes picaretas. A maioria pode se dar ao luxo de escolher onde, em que condições, quanto quer ganhar e as grandes empresas, centros de pesquisas e universidades aceitam.

As empresas brasileiras não costumam empregar doutores para atuar como tal, pesquisadores.
Se o governo brasileiro não tomar a iniciativa, empresas de outros países e seus respectivos governos tomarão, certamente.

Desde que esteja trabalhando para uma empresa produtiva é bom, seja essa empresa de onde for. O seu computador ou lâmpada não são menos úteis porque foram desenvolvidos por alguém do outro lado de uma linha imaginária chamada fronteira.